[Osiedle Mieszczańskie II] Zmiana zarządcy Atal

Ja też coś dodam- nie wiem czy to jest na tyle dla wszystkich istotne ale chodzi o złe wygłuszenie mieszkań. Mam z tym ogromny problem... słyszę jak sąsiad w łazience ...smarka!!! Rozmawiałam z kilkoma sąsiadami, też narzekali. Jedna Pani zrobiła inspekcję ( specjaliści od wygłuszania itp.) okazało się, że wszystko jest u nas poniżej normy wygłuszone albo po prostu nie wygłuszone w ogóle.

(2013-08-23, 21:06)wima napisał(a): Ja też coś dodam- nie wiem czy to jest na tyle dla wszystkich istotne ale chodzi o złe wygłuszenie mieszkań. Mam z tym ogromny problem... słyszę jak sąsiad w łazience ...smarka!!! Rozmawiałam z kilkoma sąsiadami, też narzekali. Jedna Pani zrobiła inspekcję ( specjaliści od wygłuszania itp.) okazało się, że wszystko jest u nas poniżej normy wygłuszone albo po prostu nie wygłuszone w ogóle.

A to nie jest czasem tak, że konkretny materiał ma określone tłumienie i na podstawie tego powstają projekty? Bo jeśli tak, to będzie to kolejne zrzucanie odpowiedzialności jak w przypadku wentylacji, tym razem na producenta żelbetonu.

Świetnie. Dziękuję za wasze uwagi!

Uważam, że z chwilą, kiedy uda nam się odwołać zarząd powierzony, należałoby się mocno zastanowić nad szczegółowym zbadaniem stanu budynków przez zewnętrzną firmę.

Jeśli ekspertyza wykazałaby istotne błędy, przekazać je z żądaniem naprawy - ramach rękojmi - do Atalu.

Jeśli Atal odrzuciłby żądania, konieczny byłby - niestety - proces.

Musimy pamiętać, że z chwilą, kiedy minie okres rękojmi (3 lata), nasze żądania wobec Atalu wygasają, a ewentualne naprawy leżą po stronie właścicieli - czyli nas.

Dlaczego wydaje mi się bardzo ważne, by zastanowić się wspólnie nad takim rozwiązaniem. Koszt może nie byłby mały, ale biorąc pod uwagę ewentualne skutki - ekspertyza wydaje się dobrym rozwiązaniem.

Dajcie proszę znać, co myślicie na ten temat.

Taką ekspertyzę posiada OMI, największe bolączki OMII to przecieki na -1, z tym że nasze osiedle jest wybudowane trochę wyżej i aż tak wielkiej tragedii u nas nie widać. Jednak jak widać po wpisach, sprawdzić wypadałoby nie tylko kwestię szczelności a także i tłumienie hałasu, pokrycie dachu no i oczywiście wentylację - również tą na parkingu (po epizodzie ze skroplinami wody na całej jego powierzchni).

Powyższe zestawienie stworzyłem w oparciu o zawiadomienie o wysokości zaliczek (obliczone wg proporcji udziału w moim mieszkaniu do całej wspólnoty).

Jest to zaliczka, więc oczywiście zostanie rozliczona pod koniec roku, ale daje nam teraz ogląd na to, jak zarządca (Atal i Pumaz) wykalkulowali roczne koszty wspólnoty.

Poniesione w tym roku koszty zostaną przeze mnie sprawdzone podczas wizyty w Atalu i Pumazie w nadchodzącym tygodniu.
Dowolność Atalu w wyborze firm sprzątających, ochroniarskich itp. stwarza ogromne pole do nadużyć.

Opłaty wydają się bardzo zawyżone, np. na konserwację domofonu (który jest nowy i na gwarancji) Atal z Pumazem planują wydać ponad 8500 zł rocznie.

Za sprzątanie wewnątrz klatek 35000 zł, na sprzątanie placu między budynkami 34000 zł, a za utrzymanie zieleni, które - jak się wydaje - sprowadza się wyłącznie do koszenia trawy - 20000 zł.

Zwróćcie szczególną uwagę na koszt ochrony, która - jak się wydaje - jest sama dla siebie, a nie dla nas, za co inkasuje 123 tys. złotych rocznie.

spokojniej spalem jak tego nie widzialem ) wielki szacunek dla Ciebie i dziekuje

Jeżeli coś budzi nasze wątpliwości co do jakości/właściwości materiałów, robót lub rozwiązań to powinniśmy się posiłkować ekspertyzą biegłego (co kosztuje), która da nam wiarygodną odpowiedź czy nasze uwagi i roszczenia są słuszne czy też nie. Moim zdaniem nie ma innej opcji niż ekspertyza jeżeli uważamy, że coś zostało źle zrobione i oczekujemy od dewelopera dokonania napraw, których on nie chce wykonać.

(2013-08-25, 18:53)lulek napisał(a): Jeżeli coś budzi nasze wątpliwości co do jakości/właściwości materiałów, robót lub rozwiązań to powinniśmy się posiłkować ekspertyzą biegłego (co kosztuje), która da nam wiarygodną odpowiedź czy nasze uwagi i roszczenia są słuszne czy też nie. Moim zdaniem nie ma innej opcji niż ekspertyza jeżeli uważamy, że coś zostało źle zrobione i oczekujemy od dewelopera dokonania napraw, których on nie chce wykonać.

Tak. Myślę, że jeśli już uda się załatwić kilka rzeczy, które wydają się teraz najpilniejsze, trzeba będzie również zastanowić się nad tym, czy warto inwestować w ekspertyzę. Mnie osobiście wydaje się, że warto.

---

(2013-08-25, 18:43)norkos napisał(a): spokojniej spalem jak tego nie widzialem ) wielki szacunek dla Ciebie i dziekuje

Sam jestem mocno zaskoczony wyliczeniami. Zweryfikuję je również na spotkaniu z Atalem.

Te kwoty wydają mi się zawyżone/ nierynkowe, biorąc nawet pod uwagę skalę działań (wiadomo, że trzeba patrzeć na nie inaczej niż na pojedyncze gospodarstwo domowe).

Swoją drogą - przypomnicie sobie stan drogi/ dojścia do budynku zimą lub spójrzcie za okno na stan zieleni (spalona lub nieskoszona trawa). Zieleń jest pewnie podlewana tą wodą, która kosztuje nas rocznie 3400 zł.

Ochrona w chwili obecnej i tak jest lepsza od tej na początku, jednak do póki nie poznamy jej zakresu obowiązków, ciężko powiedzieć czy to mało czy dużo. Być może zakres jest większy niż faktycznie wykonywany. To samo tyczy się sprzątania, zupełnie nieadekwatne kwoty wewnątrz i na zewnątrz. Mnie najbardziej irytuje odznaczanie prac, które nie są wykonane, najbardziej rzucające się w oczy to zamiatanie terenu parkingu oraz zamiatanie ciągów przy komórkach lokatorskich, które nie są wykonywane regularnie, ale odznaczone są zawsze.
Widział ktoś kiedykolwiek zamiatanie zamiatarką terenu na zewnątrz? Było to kiedykolwiek zamiatane?
Co do energii elektrycznej części wspólnych wypadałoby zapytać jak rozliczane są gniazda budowlane. Budowa została zakończona a kable atalowych ekip wiecznie są do nich podłączane.
Kwestia zieleni ... za miesięczną kwotę, można kupić kosiarkę i w 2h-3h skosić trawę oszczędność 20k w skali roku to sporo. Za kwotę, która jest wyliczona, zieleń powinna wyglądać zupełnie inaczej, trawa powinna być co najmniej dosiana/zagęszczona tam gdzie została wydeptana.
A wynagrodzenie administratora, który w zasadzie tylko przekłada papierki bo nic nie może załatwić to po prostu farsa.
Dzięki za wyliczenia

OM I posiada ekspertyzę, wiele stron, próbki gleby i betonu były brane do labolatorium i wygląda to tragicznie, na pewno nasz zarząd dysponuje tą ekspertyzą, warto się z nimi skontaktować, połączyć siły i sprawdzić potem na co w takiej ekspertyzie zwraca się uwagę- no i można dowiedzieć się ile to kosztuje

(2013-08-25, 19:18)Chilon napisał(a): Co do energii elektrycznej części wspólnych wypadałoby zapytać jak rozliczane są gniazda budowlane. Budowa została zakończona a kable atalowych ekip wiecznie są do nich podłączane.

W tej sprawie rozmawiałem kilka dni temu z Pumazem. Oficjalnie wygląda to tak, że Atal zgłasza Pumazowi prace płacąc za jeden dzień 5,00 zł brutto.

Zapytałem p. Anny Drążkiewicz:
- czy rozliczenia dni pracy podlegają weryfikacji, czy są oparte wyłącznie na deklaracji Atalu,
- czy jest prowadzona ewidencja w tej sprawie - i gdzie się znajduje - w siedzibie firmy Atal czy Pumaz,
- prosiłem również o wyszczególnienie kwot pozyskanych na rzecz Wspólnoty z tego tytułu oraz o wskazanie sposobu rozliczeń (to nie jest sprawa z punktu widzenia księgowego prosta).

Nie otrzymałem żadnej odpowiedzi, mimo że p. Anna (Pumaz) zadeklarowała odpowiedź w tej sprawie do piątku (23.08).

Podejrzewam, że sprawa poboru prądu z klatek nie jest ewidencjonowana.

Ta sprawa będzie poruszana na spotkaniu z Atalem.

---

(2013-08-25, 19:34)wima napisał(a): OM I posiada ekspertyzę, wiele stron, próbki gleby i betonu były brane do labolatorium i wygląda to tragicznie, na pewno nasz zarząd dysponuje tą ekspertyzą, warto się z nimi skontaktować, połączyć siły i sprawdzić potem na co w takiej ekspertyzie zwraca się uwagę- no i można dowiedzieć się ile to kosztuje

Dzięki!

Maila w tej sprawie do zarządu OMI wyskrobię jeszcze dzisiaj lub jutro rano.

Jeśli jest ekspertyza, trzeba zgłosić do Atalu na tej podstawie konkretne żądania - naprawy, wymiany itp.

Czy masz może wiedzę, czy zarząd OMI próbował w tej sprawie uzgadniać jakieś szczegóły z Atalem?

Trzeba pamiętać też o jednym - dla OMII - jeśli chcielibyśmy mieć wobec dewelopera konkretne żądania - trzeba taką ekspertyzę wykonać niezależnie.

(2013-08-25, 19:38)brait napisał(a): W tej sprawie rozmawiałem kilka dni temu z Pumazem. Oficjalnie wygląda to tak, że Atal zgłasza Pumazowi prace płacąc za jeden dzień 5,00 zł brutto.

To jak będziesz miał okazję to zapytaj o 60b/8 kabel podłączony do gniazda tam jest od około dwóch miesięcy (jakby nie patrzeć 300zł się należy ;D ) bez przerwy, a pokrywa skrzyni została na siłę zamknięta, przez co jest wykrzywiona. Nikt poza Atalem w tej klatce już nie wykańcza.
Oni nie są w stanie kontrolować tych prac, bo ludzie, którzy to wykańczają (to kilka osób) biegają od mieszkania do mieszkania, więc teoretycznie wykańczają wszystkie jednocześnie.

(2013-08-25, 21:24)Chilon napisał(a): To jak będziesz miał okazję to zapytaj o 60b/8 kabel podłączony do gniazda tam jest od około dwóch miesięcy (jakby nie patrzeć 300zł się należy ;D ) bez przerwy, a pokrywa skrzyni została na siłę zamknięta, przez co jest wykrzywiona. Nikt poza Atalem w tej klatce już nie wykańcza.
Oni nie są w stanie kontrolować tych prac, bo ludzie, którzy to wykańczają (to kilka osób) biegają od mieszkania do mieszkania, więc teoretycznie wykańczają wszystkie jednocześnie.

Masakra! Dzięki za sygnał.
W klatce 60b na 6 piętrze podobna sytuacja.

---

Przygotowałem już dwa wzory dokumentów:

1. Wniosek o zwołanie zebrania właścicieli - link,
2. Pełnomocnictwo do głosowania za odwołaniem Atalu z funkcji zarządcy - link.

Na razie te dokumenty przedstawiam Wam do wglądu. Zostały przygotowane przez prawnika, więc merytorycznie są bez zarzutu.

Jeśli chodzi o zwołanie zebrania - potrzebujemy, by podpisali się pod nim właściciele dysponujący razem 10% udziałów w nieruchomości.

Będę je zbierał między 11 a 14 września (chodząc od lokalu do lokalu). Wcześniej do skrzynek wszyscy właściciele otrzymają informacje związane z planowaną zmianą zarządu z powierzonego na właścicielski wraz z wyjaśnieniem powodów takiej zmiany (nie wszyscy czytają forum i zdają sobie sprawę, że "rządzi" nami Atal).

Podczas zbierania podpisów pod wnioskiem o zwołanie zebrania będę również prosił o udzielenie pełnomocnictwa do głosowania na zebraniu w sprawie zmiany zarządu z powierzonego (Atal) na właścicielski (osoby spośród naszego grona).

Dokumenty, które załączyłem, są na razie wyłącznie do wglądu, abyście wiedzieli co robię i opiniowali.

Krótkie wyjaśnienie, do czego potrzebne jest pełnomocnictwo.
Jeżeli na zebranie nie przyjdzie wystarczająca liczba osób, nie przegłosujemy uchwały w sprawie zmiany zarządu - i cały włożony w to wysiłek pójdzie na marne. Prawnik zasugerował, aby zniwelować to ryzyko poprzez podpisanie pełnomocnictw. W takiej sytuacji będę mógł zagłosować za nieobecne osoby za odwołaniem Atalu. Pełnomocnictwo jest jednorazowe oraz umocowuje mnie wyłącznie do tej konkretnej czynności.

Proszę Was już teraz o wskazywanie osób, które widzielibyście w zarządzie.

Otrzymałem dziś odpowiedź od p. Pawła Paly (Dyrektora filii).

"Wszystkie faktury, o których Pan pisze jak również umowy, posiada w naszym imieniu firma Pumaz - i to w jej siedzibie wszystkie umowy są w do wglądu.

Rozmawiałem też z Panem Olszewskim, aby udostępnił Panu wszystkie dokumenty, o których Pan pisze.

W naszym posiadaniu jest tylko umowa na ochronę obiektu, ponieważ nie została jeszcze przepisana na wspólnotę - i to właśnie tą umowę mogę Panu udostępnić.

Proszę wziąć pod uwagę, że dokumenty mogą być tylko udostępniane w siedzibie firmy nie mogą one być wysyłane mailowo czy pocztą.

Bardzo proszę w takim układzie o kontakt z firmą Pumaz. Gdyby nadal miał Pan jakiś kłopot w przeglądaniu faktur bardzo proszę o kontakt ze mną na pewno pomogę w udostępnianiu dokumentów".

Planuję wizytę w Pumazie na środę. Zobaczymy, w jakim stanie jest dokumentacja oraz co powie nam to o sposobie administrowania nieruchomością.

Oczywiście umowę z ochroną, którą ma bezpośrednio Atal, również przejrzę.

Wszystkie dokumenty, które będą ważne dla sprawy - i których udostępnienie nie będzie stanowić problemu z punktu widzenia prawa (nie wszystkie dane będę mógł ujawnić publicznie) - udostępnię do Waszego wglądu.

Trzymacie kciuki za rozwój wypadków.

Z rzeczy nowych:
- spotkanie z p. Pawłem Palą potwierdzone na środę (28.08),
- zebrałem swoje i wasze uwagi do ochrony obiektu. P. Pala obiecał interwencje. Będę też o tym rozmawiał na spotkaniu w środę,
- pan Paweł Pala (Atal) wskazał mi, że roczne koszty ochrony to 65,700 zł. Nie wiem w takim razie, na czym polega błąd w moich obliczeniach, ponieważ wykonywałem je na podstawie ksiąg wieczystych oraz rozliczeń przygotowanych przez Pumaz. Obliczeń dokonałem z proporcji, nie rozumiem, o co może tu chodzić - wyjaśnię w środę,
- nie wiem, czy zwróciliście na to uwagę, ale w odpowiedzi p. Pawła Pały pojawia się zdanie "W naszym posiadaniu jest tylko umowa na ochronę obiektu, ponieważ nie została jeszcze przepisana na wspólnotę i to właśnie tą umowę mogę Panu udostępnić".
Zapytałem: "panie Pawle, czy należy rozumieć w ten sposób, że Wspólnota (bezpośrednio) nie ma zawartej umowy z ochroną, ale partycypuje w kosztach jej utrzymania, którą de facto zatrudnia (przynajmniej do teraz) Spółka Atal?".
Z punktu widzenia prawa to sytuacja dość kuriozalna, która dobitnie ukazuje, dlaczego deweloper nie powinien pełnić funkcji zarządu.

Z góry dziękuję za kolejne Wasze uwagi do administratora i zarządcy.

Co do kosztów ochrony, to wg mojego zawiadomienia od Pumazu o kosztach zaliczek wynika, że do zapłaty mam 24,65 zł miesięcznie. Mój udział w nieruchomości to 0,24%. W takim razie wyliczony z proporcji koszt całej wspólnoty to 10270 zł miesięcznie, co daje 123240 zł rocznie.

Skoro Atal twierdzi, że koszt ochrony to 65 tys. rocznie, to dlaczego pobiera od nas zaliczkę na ochronę wysokości 123 tys.?

Nie wiem czy dobrze rozumuję, ale czy nie ma takiej opcji, iż Atal nie partycypuje w kosztach ochrony gdyż uznał, że ochrona pustych, niesprzedanych mieszkań go nie interesuje a koszt około 65 tys. zł dotyczy tylko mieszkań sprzedanych. W okresie sporządzania prognoz na 2013 rok (koniec 2012 lub początek 2013 ) być może sprzedanych było około 50% mieszkań więc kwota by pasowała. Jeżeli pomnożymy stawkę za ochronę za m2 przez liczbę sprzedanych w tym okresie metrów to być może wyjdzie kwota 65 tys. zł. Jednym słowem kosztami ochrony zostali obciążeni jedynie właściciele sprzedanych mieszkań. Ale być może się mylę.

Jednak się myliłem

(2013-08-26, 13:19)lulek napisał(a): Nie wiem czy dobrze rozumuję, ale czy nie ma takiej opcji, iż Atal nie partycypuje w kosztach ochrony gdyż uznał, że ochrona pustych, niesprzedanych mieszkań go nie interesuje a koszt około 65 tys. zł dotyczy tylko mieszkań sprzedanych. W okresie sporządzania prognoz na 2013 rok (koniec 2012 lub początek 2013 ) być może sprzedanych było około 50% mieszkań więc kwota by pasowała. Jeżeli pomnożymy stawkę za ochronę za m2 przez liczbę sprzedanych w tym okresie metrów to być może wyjdzie kwota 65 tys. zł. Jednym słowem kosztami ochrony zostali obciążeni jedynie właściciele sprzedanych mieszkań. Ale być może się mylę.

Atal ma obowiązek partycypować w kosztach wspólnoty (w tym ochrony) odpowiednio do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Wynika to wprost z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Aktualnie Atal ma ponad 60% i tyle ma się dokładać do wszystkiego.

Wydaje mi się, że po odebraniu Atalowi zarządu warto by było zlecić sprawdzenie finansów wspólnoty biegłemu rewidentowi, czy przez ten czas wszystko było rozliczane zgodnie z prawem, czy Atal nie stosował "kreatywnej księgowości" przy rozliczaniu z nami. Koszt biegłego rewidenta będzie niewielki w porównaniu chociażby z kosztami, które aktualnie płacimy za koszenie trawy.

Tak samo dobrym pomysłem byłoby wprowadzenie nawet niewielkiego funduszu remontowego, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że Atal nadal dysponuje połową mieszkań Kasa przyda się miejmy nadzieję, że później niż wcześniej, ale się przyda