[Osiedle Mieszczańskie II] Zmiana zarządcy Atal

(2013-08-27, 10:56)Chilon napisał(a): Tak samo dobrym pomysłem byłoby wprowadzenie nawet niewielkiego funduszu remontowego, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że Atal nadal dysponuje połową mieszkań Kasa przyda się miejmy nadzieję, że później niż wcześniej, ale się przyda

Jasne. Można to będzie zgłosić jako punkt pod głosowanie na spotkaniu właścicieli.

Sporządziłem listę pytań i uwag do administratora (Pumaz). Proszę Was o ewentualne uzupełnienia. Spotkanie jest zaplanowane na czwartek.

1. W jaki sposób następuje rozliczanie prądu pobieranego z klatek schodowych przez pracowników firmy Atal, przygotowujących mieszkania dla klientów wybierających opcję mieszkania "pod klucz"?
2. W jaki sposób następuje rozliczenie prądu pobieranego przez biuro budowy firmy Atal, znajdującego się na parterze budynku nr 60b? Czy biuro budowy posiada osobny licznik?
3. Czy administrator (Pumaz) prowadzi w tym względzie ewidencję, czy opiera się w swych rozliczeniach wyłącznie na deklaracji zarządcy (Atal)?
4. Wgląd w rozliczenia (faktury obciążeniowe) na rzecz zarządcy (Atal) związane z udostępnianiem prądu wraz ze wskazaniem kwoty tych obciążeń, jak i wyszczególnieniem lokali (możliwość weryfikacji przez wspólnotę).
5. Wgląd w zawarte w imieniu zarządcy (Atal) umowy z podwykonawcami, które ten przekazał administratorowi (Pumaz).
6. Wgląd w rachunki/ faktury związane z kosztami wspólnymi – pozycja 7 do 21 wyszczególnione w „Zawiadomieniu o wysokości zaliczek/ Zaliczki z tytułu utrzymania mieszkania”.
7. Szczegółowa lista czynności związanych z:
7a. sprzątaniem wewnątrz budynku (pozycja 8 kosztów wspólnych),
7b. sprzątaniem terenów wewnętrznych (pozycja 9 kosztów wspólnych),
7c. utrzymaniem zieleni (pozycja 10),
7d. innymi opłatami (pozycja 15),
7e. ochroną obiektu – jeśli administrator (Pumaz) jest w jej posiadaniu (pozycja 19).
Proszę również o wskazanie dla każdego z punktów/ pozycji sposobu weryfikowania jakości wykonanych prac przez administratora (Pumaz).
8. Lista wszystkich podwykonawców (nazwa firmy oraz NIP) realizujących zadania na rzecz wspólnoty (koszty wspólne).
9. Wyjaśnienie pozycji w ramach kosztów wspólnych „konserwacja domofonów”. Urządzenia, które zostały zainstalowane przez dewelopera, są fabrycznie nowe, a w przypadku ich zepsucia (do 1 roku) – zarządca powinien reklamować je z tytuły rękojmi. Jakie koszty poniosła z tego tytułu wspólnota od momentu jest wyodrębnienia się?
10. Wskazanie osoby odpowiedzialnej za pracę poszczególnych administratorów (ze strony firmy Pumaz). Z kim należy się kontaktować w sprawie nieprawidłowości w tym względzie?
11. Wyjaśnienie kwestii opóźnień w korespondencji mailowej.
12. Wyjaśnienie kwestii opóźnień w reakcji na zawiadomienia telefoniczne.
13. Wyjaśnienie realnej roli (oraz wpływu) administratora na pracę ochrony (z informacji przekazanej przez zarządcę (Atal) wynika, że ten wpływ może być „żaden”, ponieważ to on de facto jest stroną zatrudniającą).
14. Wskazanie sposobu dokonania obliczeń zaliczek oraz nieadekwatności niektórych kwot zaliczek.
15. Kwestia organizowania drzwi otwartych przez zarządcę (Atal) w przyszłości. Wspólnota – w przypadku posiada udziałów w nieruchomości przekraczających 50% - nie godzi się, by podejmować decyzje co do tego typu „imprez” z jej pominięciem.
16. Czy to Państwo decydują o zatrudnieniu konkretnej firmy celem realizowania konkretnych zadań związanych z zarządzaniem/ administrowaniem nieruchomością?
17. W jaki sposób konsultują Państwo swoje decyzje z właścicielami? Fakt, że Państwo tego nie robią - a wyłącznie realizują zadania zarządu powierzonego - czyli Atalu - jest dla nas nie do przyjęcia.
18. W jakich częściach utrzymania OMI dokładnie partycypujemy (wraz z osiedlem OMII)? Prosimy o udzielnie szczegółowych wyjaśnień dla poszczególnych kosztów, tj. kosztu energii elektrycznej, utrzymania zieleni, sprzątania terenów zewnętrznych, ochrony (jeśli administrator na w wiedzę), obsługi systemu przeciwpożarowego (jeśli partycypujemy), konserwacji bieżących (jeśli partycypujemy), wody (jeśli partycypujemy) lub innych, jeśli takie istnieją, w których OMII uczestniczy.
19. Jaki jest powód tego, że kod do bramki mieszkańców OMII nie działa przy furtce od ul. Prudnickiej? Czy to jest skutek jakiejś umowy (np. z OMI lub zarządcą)?
20. Kiedy dokładnie pojawi się tabliczka z instrukcją dzwonienia do poszczególnych lokali z bramki/ wejścia od ul. Hubskiej dla OMII?
21. Czy istnieje możliwość definiowania kodów do drzwi samodzielnie przez mieszkańców? Obecne kody są przewidywalne, co ułatwia wejście na teren osiedla i do klatek osobom nieuprawnionym.

Uwagi:
1. Nieregularne zamiatanie ciągów przy komórkach lokatorskich.
2. Niezamiatanie terenu na zewnątrz budynków.
3. Zły stan terenów zielonych – wypalone plamy trawy, nieskoszone fragmenty, brak zagęszczeń trawy (tam, gdzie została zadeptana lub wypalona przez słońce w wyniku rzadkiego podlewania).
4. Zeschnięte zeszłoroczne liście pod drzewami, które powinny być uprzątnięte w ramach sprzątania terenów zewnętrznych.
5. Opieszałość odpowiedzi na maile lub ich ignorowanie.

Ja bym chciał wiedzieć czy OMI partycypuje w jakichkolwiek kosztach utrzymania OMII.

(2013-08-27, 21:00)Chilon napisał(a): Ja bym chciał wiedzieć czy OMI partycypuje w jakichkolwiek kosztach utrzymania OMII.

Dopisuję do listy!

Zasugerowano mi, że punkt mówiący o uczestniczeniu OMI w kosztach OMII i OMII w OMI może być zrozumiany jako rodzaj "pretensji" wobec członków któregokolwiek z nich.

Nic z tych rzeczy!

Chodzi po prostu o to, by przypilnować samego zarządce i administratora, by nie "dorabiali się" ani na OMI, ani OMII. We współpracy siła!

Z góry przepraszam, jeśli przez moją nieuwagę wydźwięk tego punktu był taki, jakbym próbował antagonizować jedno wobec drugiego. Nie, nie, wręcz przeciwnie.

Niestety nie mogę już edytować tego punktu - stąd komentarz.

---

A teraz - moi mili - przypomnijmy sobie wysokość kwoty za "utrzymanie" zieleni. Utrzymanie - cóż znaczy to słowo w tym oto kontekście.

---

Te słowa nie najlepiej świadczą o naszej ochronie.
Jeszcze gorzej świadczą o ich uważności.

http://brait.pl/blog/om2-018.JPG
http://brait.pl/blog/om2-019.JPG

(2013-08-27, 21:25)brait napisał(a): Zasugerowano mi, że punkt mówiący o uczestniczeniu OMI w kosztach OMII i OMII w OMI może być zrozumiany jako rodzaj "pretensji" wobec członków któregokolwiek z nich.

Nie wiem czy chodzi o dorabianie się, ja po prostu chciałbym wiedzieć za co ponoszę opłaty na rzecz OMI, skoro mam je zapisane w notarialce, gdyż sam zapis w umowie do końca jasny nie jest. Prawdopodobnie jest to równomiernie rozłożony koszt za poszczególne elementy które ulegają eksploatacji - ale tego nie wiem.

Cytat:Te słowa nie najlepiej świadczą o naszej ochronie.
Jeszcze gorzej świadczą o ich uważności.

Na ścianie na przeciwko budki markerem zrobione są chyba jeszcze jakieś bazgroły.

Dzisiaj miałem spotkanie z p. Pawłem Palą.

Jutro z p. Stanisławem z Pumazu.

Odpowiedzi na pytania od Atalu i Pumazu wskazę Wam w czwartek lub piątek.

1. W jaki sposób następuje rozliczanie prądu pobieranego z klatek schodowych przez pracowników firmy Atal, przygotowujących mieszkania dla klientów wybierających opcję mieszkania "pod klucz"?
Została w tej sprawie podpisana umowa. Mam ją do wglądu. Opiewa na kwotę 5,00 zł brutto za dzień (ma więc formę ryczałtu). Pumaz - z informacji, które mi przekazał - incydentalnie kontroluje zgodność deklaracji Atalu z rzeczywistością.

2. W jaki sposób następuje rozliczenie prądu pobieranego przez biuro budowy firmy Atal, znajdującego się na parterze budynku nr 60b? Czy biuro budowy posiada osobny licznik?
Biuro ma swój oddzielny licznik - potwierdził to Atal i Pumaz.

5. Wgląd w zawarte w imieniu zarządcy (Atal) umowy z podwykonawcami, które ten przekazał administratorowi (Pumaz).
Wszystkie umowy z podwykonawcami zawierał Atal. Pumaz nie ma w tej kwestii decyzyjności. Część problemów związanych z jakością wykonywanych prac powstaje właśnie z tego powodu. Osobną sprawą jest to, że Pumaz RACZEJ nie kontroluje podwykonawców na miejscu (OMII), co uważam jest sporym problemem.

10. Wskazanie osoby odpowiedzialnej za pracę poszczególnych administratorów (ze strony firmy Pumaz). Z kim należy się kontaktować w sprawie nieprawidłowości w tym względzie?
W takiej sytuacji należy się kontaktować bezpośrednio z p. Stanisławem Olszewskim (właścicielem Pumaz) - tel. kom. 501 216 238.

13. Wyjaśnienie realnej roli (oraz wpływu) administratora na pracę ochrony (z informacji przekazanej przez zarządcę (Atal) wynika, że ten wpływ może być „żaden”, ponieważ to on de facto jest stroną zatrudniającą).
Pumaz nie ma na to żadnego wpływu. Co więcej, umowa z ochroną figuruje na Atal - nie została przepisana na Wspólnotę. Stawka, którą OMII płaci za godz. ochrony to 7,5 zł (stawka dla OMI jest wyższa). W przypadku wykrycia przez Was wszelkich nieprawidłowości związanych z ochroną, należy kontaktować się bezpośrednio z firmą Atal, np. p. Pawłem Palą.
Trzeba też pamiętać, że ochrona dla OMI i OMII to dwie różne firmy.

17. W jaki sposób konsultują Państwo swoje decyzje z właścicielami? Fakt, że Państwo tego nie robią - a wyłącznie realizują zadania zarządu powierzonego - czyli Atalu - jest dla nas nie do przyjęcia.
Dopóki nie wybierzemy zarządu właścicielskiego, nie ma co liczyć na to, że coś w tej sprawie się zmieni. Opóźnienia Pumazu w reakcji na zgłaszane problemy wynikają w dużej mierze z faktu ograniczonego wpływu na Atal. Pumaz - jak deklaruje i co wynika z dokumentacji - zgłasza na bieżąco problemy Atalowi, ale - jak się wydaje - nie naciska zbyt mocno - by nie stracić posady (pamiętajmy - Pumaz jest zatrudniany przez Atal, nie przez nas). Dlatego tak ważne jest to, by pozbawić Atal zarządu powierzonego, a wybrać zarząd właścicielski spośród nas.

20. Kiedy dokładnie pojawi się tabliczka z instrukcją dzwonienia do poszczególnych lokali z bramki/ wejścia od ul. Hubskiej dla OMII?
Sprawa ma być załatwiona "lada chwila". Monitoruję to. To zaniedbanie Pumazu.

To, co usłyszałem od p. Stanisława Olszewskiego (z Pumazu) przekonuje mnie bardziej niż słowa p. Pawła Paly (z Atalu). Deklaracje p. Pawła są pisane na wodzie, a w wielu miejscach fakty, które podaje, mijają się z prawdą lub po prostu są kłamstwami.

Nie weryfikowałem dokumentacji Pumazu, ponieważ uznałem, że na ten moment nie ma takiej potrzeby. Jestem w stałym kontakcie z p. Anną Drążkiewicz - jeśli lista zgłoszonych nieprawidłowości i uwag nie będzie się zmniejszać - będę interweniował.

Pumaz ma świadomość, że Atal (prędzej czy później; oby prędzej) zostanie przez nas odwołany - to jest dla administratora czas próby przed naszą decyzją, czy po odwołaniu Atalu administrator utrzyma kontrakt, czy go straci, dlatego mam nadzieję, że zacznie interweniować w naszej sprawie sprawniej i szybciej.

Mam ogromną prośbę do osób z OMI. Czy możecie wskazać, czy Pumaz - jako Wasz administrator - po wyłonieniu się zarządu właścicielskiego - zarządza Waszą własnością w należyty sposób? Czy wywiązuje się z deklaracji, czy reaguje na zgłaszane uwagi? Słowem - czy jesteście zadowoleni z administrowania nieruchomością przez Pumaz po pozbyciu się Atalu.

Jeśli macie konkretne pytania - piszcie je w odpowiedzi na ten post.

Czyli nic nowego. Mamy administratora, który tylko potrafi pobierać pieniądze i zarządcę, który czeka aż minie okres gwarancji. Duet nie do rozerwania. Pumaz nie będzie się narażał nawet w chwili kiedy Atal przestanie być zarządcą, nie bez powodu administrują każdą ich nową inwestycją, o samym Pumazie dobrego słowa w sieci ze świecą można szukać. Mam znajomych w różnych wspólnotach, którzy uciekali od nich tak szybko jak się dało i tego nie żałują - mało tego, nowy zarządca i administrator jednocześnie potrafił dość szybko wyegzekwować naprawy, które czekały miesiącami. Nawet ponoć okazało się, że na koniec roku na koncie wspólnoty może zostać nawet sporo gotówki.

(2013-08-30, 15:39)Chilon napisał(a): Czyli nic nowego. Mamy administratora, który tylko potrafi pobierać pieniądze i zarządcę, który czeka aż minie okres gwarancji. Duet nie do rozerwania. Pumaz nie będzie się narażał nawet w chwili kiedy Atal przestanie być zarządcą, nie bez powodu administrują każdą ich nową inwestycją, o samym Pumazie dobrego słowa w sieci ze świecą można szukać. Mam znajomych w różnych wspólnotach, którzy uciekali od nich tak szybko jak się dało i tego nie żałują - mało tego, nowy zarządca i administrator jednocześnie potrafił dość szybko wyegzekwować naprawy, które czekały miesiącami. Nawet ponoć okazało się, że na koniec roku na koncie wspólnoty może zostać nawet sporo gotówki.

Chilon - jeśli mogę zapytać - mieszkasz na OMI i OMII?
Wszystko jest do ruszenia! Przyłączysz się?

OMII
Ja wiem, że w kupie siła, problem w tym, że tej kupy jeszcze nie ma, jestem jak najbardziej za rozstaniem się z obiema tymi firmami i to najlepiej od zaraz.
Co do rozliczania prądu z gniazd budowlanych proponuję aby każdy kto widzi notorycznie wpięty kabel do mieszkania, w którym Atal robi wykończenie (to widać, kręcą się te same osoby po obu budynkach, czasami nawet rozmawiają pomiędzy balkonami przez całe osiedle), wysyłał informację, że "dnia XX.XX.XXXX mieszkanie wykańczane przez Atal jest podłączone do prądu budowlanego". Ciekaw jestem co kochany administrator z tym zrobi. Ja od dzisiaj wysyłam takie informacje codziennie.

(2013-08-30, 17:14)Chilon napisał(a): OMII
Ja wiem, że w kupie siła, problem w tym, że tej kupy jeszcze nie ma, jestem jak najbardziej za rozstaniem się z obiema tymi firmami i to najlepiej od zaraz.
Co do rozliczania prądu z gniazd budowlanych proponuję aby każdy kto widzi notorycznie wpięty kabel do mieszkania, w którym Atal robi wykończenie (to widać, kręcą się te same osoby po obu budynkach, czasami nawet rozmawiają pomiędzy balkonami przez całe osiedle), wysyłał informację, że "dnia XX.XX.XXXX mieszkanie wykańczane przez Atal jest podłączone do prądu budowlanego". Ciekaw jestem co kochany administrator z tym zrobi. Ja od dzisiaj wysyłam takie informacje codziennie.

Będę również zapisywał. Sprawdzimy to później.
Z rzeczy nowych - została zamontowana zaktualizowana tabliczka przy wejściu od ul. Hubskiej.

A czy wiadomo czy kody mieszkańców OMII będą znów działały przy furtce od ul. Prudnickiej?

(2013-08-30, 19:36)brait napisał(a): Będę również zapisywał. Sprawdzimy to później.
Z rzeczy nowych - została zamontowana zaktualizowana tabliczka przy wejściu od ul. Hubskiej.

Może faktycznie samo zapisywanie wystarczy Tabliczkę pójdę podziwiać rano

Ja mam pytania odnośnie tych punktów - bo chyba nie było na te zagadnienia odpowiedzi:

9. Wyjaśnienie pozycji w ramach kosztów wspólnych „konserwacja domofonów”. Urządzenia, które zostały zainstalowane przez dewelopera, są fabrycznie nowe, a w przypadku ich zepsucia (do 1 roku) – zarządca powinien reklamować je z tytuły rękojmi. Jakie koszty poniosła z tego tytułu wspólnota od momentu jest wyodrębnienia się?

19. Jaki jest powód tego, że kod do bramki mieszkańców OMII nie działa przy furtce od ul. Prudnickiej? Czy to jest skutek jakiejś umowy (np. z OMI lub zarządcą)?

- pan Paweł Pala (Atal) wskazał mi, że roczne koszty ochrony to 65,700 zł. Nie wiem w takim razie, na czym polega błąd w moich obliczeniach, ponieważ wykonywałem je na podstawie ksiąg wieczystych oraz rozliczeń przygotowanych przez Pumaz. Obliczeń dokonałem z proporcji, nie rozumiem, o co może tu chodzić - wyjaśnię w środę --> Czy otrzymałeś jakieś wyjaśnienia co do tej kwestii?

Poza tym, dobrze, że przejmujesz inicjatywę i czynisz wysiłki aby zmienić naszą nieciekawą sytuację, na pewno lepiej to zrobić razem niż w stylu "każdy sobie rzepkę skrobie"

no to chyba o wejściu od Prudnickiej można pomarzyć...

Osiedle Mieszczańskie I ( oddzielna wspólnota )jest właścicielem terenu z dwoma wejściami i dwoma wjazdami od ulicy Hubskiej i Prudnickiej. Zarząd Osiedla Mieszczańskiego I ustalił że właściciele osiedla przy ulicy Hubskiej 60-60b oraz 62 - 62b będą korzystać z furtki i wjazdu od strony ulicy Hubskiej zaś właściciele Osiedla Mieszczańskiego Hubska 66-78 Prudnicka 2-8a wjazd do garażu mają od Prudnickiej ( w razie awarii również od Hubskiej), zaś wchodzić na swoją nieruchomość mogą oboma furtkami.

Zarząd OMI może sobie ustalać co mu się podoba o ile nie jest to sprzeczne z umową notarialną. Na chwilę obecną OMII może korzystać z przejścia przez teren OMI jeśli jest to niezbędne i ponosi za to opłaty (dalej nie wiem jakie). Biorąc pod uwagę, że od strony ulicy Hubskiej nie ma podjazdu (wejście z wózkiem, wjazd wózkiem) to korzystanie z domofonu jak i furtki od strony Prudnickiej jest niezbędne. Tak więc Zarząd OMI łamie zapis umowy, którą podpisali wszyscy właściciele nieruchomości na OMI. Tak to widzę.

(2013-09-04, 13:24)Chilon napisał(a): Zarząd OMI może sobie ustalać co mu się podoba o ile nie jest to sprzeczne z umową notarialną. Na chwilę obecną OMII może korzystać z przejścia przez teren OMI jeśli jest to niezbędne i ponosi za to opłaty (dalej nie wiem jakie). Biorąc pod uwagę, że od strony ulicy Hubskiej nie ma podjazdu (wejście z wózkiem, wjazd wózkiem) to korzystanie z domofonu jak i furtki od strony Prudnickiej jest niezbędne. Tak więc Zarząd OMI łamie zapis umowy, którą podpisali wszyscy właściciele nieruchomości na OMI. Tak to widzę.

Dziwne... kolega z OM II wchodzi przez furtkę od Prudnickiej najnormalniej w świecie...

(2013-09-04, 15:11)atomek napisał(a): Dziwne... kolega z OM II wchodzi przez furtkę od Prudnickiej najnormalniej w świecie...

Wyobraź sobie, że czasami ktoś Cię odwiedza. I teraz pomyśl jeszcze raz.

(2013-09-04, 15:16)Chilon napisał(a): Wyobraź sobie, że czasami ktoś Cię odwiedza. I teraz pomyśl jeszcze raz.

Nie da się "zadzwonić" z Prudnickiej do OM II?

(2013-09-04, 15:22)atomek napisał(a): Nie da się "zadzwonić" z Prudnickiej do OM II?

Nie da się użyć do tego celu domofonu.